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任意売却のジレンマ

三すくみの構図(競売決定前)

三すくみの構図(競売開始決定前)


売  主不動産の所有者であり、不動産を担保に借入金があり、借入金の債務者

抵当権者不動産を担保に売主(所有者)に対して貸付金がある債権者

買  主不動産を購入する第三者


売主(債務者)は抵当権者(債権者)の承諾がないと不動産を売却できない。

  • 抵当権者が納得しない価格では取引が不可能。
  • 売主と買主が〇〇万円で売買契約しても、抵当権者の承諾がなければ取引(抵当権の抹消・所有権移転・引渡し)ができない。
  • 抵当権者が承認する価格が買主の希望に合わないケースがある。

抵当権者(債権者)は売主の協力がなければ、単独で不動産売却・換金ができない。

  • 売主は未だ所有権を失っておらず、売買契約は売主と買主でなされる。
  • 抵当権者は売主の希望を無視して売却価格を決定できる。
  • 売主と買主双方が合意した売買価格を却下することができる。

買主(第三者)は売主と売買契約を締結していても、抵当権者の承諾なしには取引ができない。

  • 抵当権者に異議苦情を申し立てても意味が無い。
  • 抵当権者が承諾する価格を買主が受入れても、売主の意に副わない価格の場合(安すぎる、残る借金が多すぎる、競売と大差ない)は当然契約にならない。

誰が敵で誰が味方という話ではありません  
それぞれの立場が全く違うのです。 それぞれの主張があって当然です。

  • 売主は本来、不動産を手放したくない、住宅ローンも払えるならとっくに払っているはず!
  • 抵当権者は、1円でも多く貸付金を回収したい、回収する権利があるので粛々と遂行するまで!
  • 買主は1円でも安く買いたい、自分に有利な条件で安全な取引がしたい!


※この3者の調整を図りながら契約事をまとめるのが任意売却業者の仕事です。

お金をめぐる利害関係を調整しながら、不動産を換金する手助けを行い、買主に対しては一般と変わらない取引を実践するスキルが必要な仕事でもあります。

※抵当権者が一人(一社)とは限らず、複数になればなるほど難易度が上がります

時間の制限

時間の制限

任意売却は債権者が不動産競売を申立てするまでの1クッションとして、所有者(債務者)に対して「一定期間を猶予しますよ:任意売却という方法で売却する時間をあげますよ」という提案です。

任意売却に応じるのは抵当権者(債権者)であって、所有者に任意売却を行使する権利など
ありません。
債権者に対して任意売却の申出(お願い)を行い、債権者に承諾してもらうという事です。

不動産競売を回避するために任意売却を選択しても、次のような問題があります。

  1. 債権者が任意売却に応じるまでには時間が必要なこと。
  2. 任意売却の販売期間は限りがあり、債権者が決めたルールを守ること。
  3. 任意売却期間内に買手が見つからない時は競売手続きへ移行すること。

所有者(債務者)は販売期間を長くしたいと願っても、前倒しに「すぐに任意売却に応じてくれ」とはいえません。

定められたタイムリミットを「延長して欲しい」と願っても競売手続きの進行を止められません。

競売手続きと並行して任意売却を相談しても、従前の条件で任意売却できるとは限りません。


※任意売却の承諾までに時間がかかり、期間内に売却できない時には、債権者は競売の準備に入ります。 
※期間内に所有者(債務者)、債権者双方の条件に合致する買主を探さなければなりません。

一大決心

一大決心

大半の人は「一生に一度の買物」という感覚でローンを利用してマイホームを実現します。
念願の夢を叶える大きな決断をしたのです。
漠然とした将来の不安家族の問題金銭の問題購入時期の問題ロケーションの問題等を突破するだけの強い気持ちが存在したはずです。

クリアした問題の数だけ色々な思い入れがあって当然ですし、ローンが払えないという経済的理由でマイホームを失うのは、どんなに悔しく受入れ難い現実なのかは言うまでもありません。
思い入れが強く、生真面目な人ほど思い悩み精神的なダメージが大きいと思います。

一方、具体的な解決策がない限り、競売か任意売却かの二者択一を迫られる状況に陥ります。

ここにきて決断を迫られるのです。 
自分の責任だから全てを諦める、どうにでもなれと心を閉ざす方もいらっしゃいます。

購入する時、あれだけの覚悟を持って一大決心した強い気持ちはどこへ消えたのか

家を手放す際に、あの覚悟の10分の1でももってすれば、早い段階で良い意味で開き直って普通の生活を取り戻せる可能性が見えてくるはずなのに・・・。

◎家を買うとき:「自分の決断が間違ってないか」と親族や信頼できる人に相談する
◎家を失うとき:「誰にも相談できない。 自分で何とかする。」と問題を抱え込む

誰かに相談する勇気は、一大決心に比べれば小さなもの
こんな風に気持ちを切り替えてみる事も大切です。
自分の中に強い気持ちがあることを思い出すかもしれません。

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