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任意売却の注意点

誤解・勘違い・間違い

任意売却 長崎 誤解・勘違い・間違い
誤解 任意売却することで借金が0になる。

自己破産しない限り、売却後に残った借入金の返済義務があります。
自己破産した場合でも、差押解除した税金の残金は免責されません。
任意売却後の返済方法について各債権者との協議・和解が必要です。
当店では具体的なアドバイスを行っております。

誤解 任意売却することでブラックリストに載る。

ローンのお支払いが1、2回遅れるだけで既に金融機関の事故情報となりえます。
延滞、滞納の状況で返済の見込みがない場合に、任意売却の交渉が始まります。
既に様々なローンが組めなくなった状態の方が任意売却を行うことになります。
又、住宅ローンの取扱い店(〇〇銀行)口座が凍結されることがあります。

誤解 競売期間中でも常に任意売却ができる。

理論的には競売の入札日前までは競売取り下げにより任意売却が可能です。
現実的には入札日が迫っている状況で、各債権者と協議、承諾を得ながら売却条件に合う買手を探すのは非常に難しいと言えます。
時間的な余裕がないために競売を避けられない事が殆どになります。
競売開始決定通知が送られてきた時には、早急に行動する必要があります。

誤解 任意売却は競売よりも絶対有利。

任意売却することで他人に内情を知られずに引っ越す事が可能です。
債権者の承諾や買主様の理解で、退去の協力金もある程度は確保が可能となります。
しかし、1日でも長く愛着のある家に住み続けたい方や、競売にかけられた事があまり気にならない方、すでに居住していない方にとっては大差がないと言えます。

誤解 任意売却(リースバック型式)で居住の継続ができる。

親族間での任意売却が成功し、将来的に親族から買い戻すことは当事者の努力次第です。
業者が買取るケースは、その不動産の価値が高く将来的に売却しても採算がとれる場合、しかも毎月の賃料も相場以上が条件になります。(あくまでも不動産ビジネス)
プロが高評価する優良な不動産限定という話です。
親族間の任意売却が成立しない場合は、まず難しいと考えるべきです。

弁護士等との見解の違い

任意売却 長崎 注意点
《これは有名なトリックアートです。》

後姿の女性に見えたり、老婆の横顔に見えたりします。

視点が変われば全く違うものに見えるという話です。

任意売却についても同じような話があります。

 任意売却を取扱う不動産業者は売却の媒介によって手数料という成功報酬を頂戴します。
売却行為がなければ、どんなに親身になって相談に応じても、相談者からは一銭も頂けません
したがって「売却すること」こそが重要なポイントになります。
相談者(所有者)の売却後の借金返済の方法や債務整理(自己破産等)についての経験上のアドバイスは売買が成立する前に十分説明して理解してもらう必要がありますが、その行為自体は報酬の対象ではありません。
住宅ローン以外の借入金返済に無理がある場合で、今後の生活の見通しが立たない相談者の方々は弁護士先生に債務整理をお願いすることになります。


 一方、弁護士(司法書士)の先生は相談を受けた場合に、まず全体の借金の総額と今後の返済の見込みを勘案して、債務整理(自己破産等)を勧めることになります。
債務整理の相談依頼がなければ先生方は報酬を頂けません
※時間チャージや相談料という名目もあるようですが、相談者の多くは無料相談からが殆どです。

相談者が不動産を所有している場合に債務整理の中の1つのパーツが不動産売却(任意売却)という話です。
先生方が破産管財人となっている場合は当事者(売主)として売買に関与しますが、一般的には任意売却の手続きは不動産業者にお任せすることになります。


業者先生ではアプローチの仕方が全く違うのです。

仕事をする上で、1つのモノを違った目線で見ています。


成功率

任意売却 長崎 成功率
任意売却の成功率

任意売却サイトの中で成功率90%台で紹介しているホームページを稀に見ます。

相談者が任意売却業者の実績成功率を気にするのは当然だと思います。
そこで、成功率について少しお話させて頂きます。

相談者
成功率が高い=ノウハウも交渉力も優れているに違いない。

任意売却業者
成功率が高い=可能性が低い案件は依頼を受けない。
言い換えると比較的に簡単な案件を選んで依頼を受けるということです。

まず第一に、その不動産に買手がつくのかどうか(価格は別として)が問題です。
事件・事故物件や違法建築、ローンが使えない物件などが考えられます。
任意売却できる状態であっても、その不動産のポテンシャル(魅力など)が重要になります。

  • わざわざ難しい内容の案件を引き受けて、結果が悪ければ一銭にもならないばかりか、相談者から「夢だけ見させられた。正直がっかりだ。」などと思われるかもしれない。

  • 相談に来た時点で、すでに自分の力ではどうにもできない事が経験的に判っているから。

  • 最初に厳しい現状を伝えて、成功の可能性とリスクを詳しく説明、理解してもらった所で、相談者自らが断念する。


成功率ばかりを問うのはナンセンスかと思われます。
もちろん引き受けた依頼の成功率は大事な話ですが・・・。

遅延損害金と残債(借金)

あなどれない存在…『遅延損害金』


遅延損害金:遅延している元金に対して加算される損害金
年間14.6%(14.5%)が一般的です。

残債(借金):不動産売却(競売落札)後に残った返済義務がある借金

≪任意売却が成功する例≫

◎遅延損害金の計算式
元金(借入残高)×14.6%×延滞日数(取引決済日まで)

◎延滞日数の目安
任意売却スタートまで約6〜8ヶ月、販売期間が約3〜6ヶ月
合計して9ヶ月〜16ヶ月(1年4ヶ月

残高2200万円・売却価格1300万円の場合の計算
遅延損害金:2200万円×14.6%×16ヶ月÷12ヶ月≒428万円
残債:2200万円+428万円−1300万円=1328万円

※この1328万円を債権者と協議し、月々少額の返済を承諾して貰います。
※遅延損害金は元金に優先して返済に充当されます。
※簡略化するため売却に係る経費等は無視して計算しています。
※マイホームを872万円で手放した計算になります。


≪任意売却失敗後に競売の例≫

◎遅延損害金の計算式
元金(借入残高)×14.6%×延滞日数(配当日まで)

◎延滞日数の目安
任意売却期間が約9〜16ヶ月、競売開始決定まで約2ヶ月
落札まで約5ヶ月、配当日まで約3ヶ月
合計して19ヶ月(1年7ヶ月)〜26ヶ月(2年2ヶ月

残高2200万円・落札価格900万円の場合の計算
遅延損害金:2200万円×14.6%×26ヶ月÷12ヶ月≒696万円
残債:2200万円+696万円−900万円=1996万円

※マイホームを204万円で手放した計算になります。
※任意売却よりも10ヶ月長く居住することができます。
※この場合、任意売却業者は一銭も頂けません
尚、今後の返済方法についてアドバイスを求められた時、
業者から見れば只のボランティア活動になってしまいます。
競売に至った原因が所有者(債務者)にあるとすれば相談を断られても文句は言えません。

連帯債務者、連帯保証人

任意売却 長崎 連帯債務者・連帯保証人
連帯債務者、連帯保証人について

◎マイホーム購入時に住宅ローンを通すため、奥様の収入や同居予定の親御さんの収入を合算し共有名義にするケース。

ローン返済が滞れば、その請求がいずれ彼らに回って行きます。
離婚や絶縁したと言っても通常逃れられません。
メインの債務者が「もうダメだ!支払えない!」ということで自己破産したと言う場合、その本人は借金から逃れられても≪連帯債務者、連帯保証人≫は逃れられません。
全額返済できなければ連鎖的に自己破産せざるをえない方が多いのは残念ながら事実です。
つまり、片方が自己破産を決断するにしても相手に事前相談をするべきという話です。
本人が任意売却を選ばず、自己破産して不動産競売になってしまえば、連帯債務者や連帯保証人は何の対策もできないまま、とんでもない被害を被ります。
共有名義でなくても同じです。


◎親御さんの土地に子供がローンで家を建てる場合に、親御さんが物上保証人になるケース。

そもそも住宅ローン融資は建物だけに担保設定するわけではなく、その敷地にも共同担保を付けるのが普通です。 
建物所有者の返済が滞ると、それが敷地所有者へ影響します。
返済不可能になって債権者から不動産競売を申立てられる際に、その敷地も建物と一緒に競売にかけられるという話です。
結果的に敷地所有者はその土地を失うことになります。
その損害は、土地代に相当する金銭を建物所有者へ請求するより方法がありません。
但し、競売に追込まれた建物所有者にはそもそも返済する力などある筈もないのです。 

連帯債務者、連帯保証人は極めて辛い立場の存在です。

簡単に『自己破産する』とは言えません。

良い人

任意売却 長崎 良い人

良い人(良い担当者)

任意売却をお願いするなら『良い人』に・・・・。

・人柄が良い人

・やさしい人

・実務能力に優れた力のある人

・あなたにとって都合が良い人


いろいろな良い人が存在します。

任意売却を成功させる為に「厳しいことを言う人」は良い人なのか、良い人でないのか?

任意売却の実務の中で、あなたにとって不利になる話であっても極めて常識的な判断、法律関係や金融ルールを堅実に守る担当者は良い人なのか、良い人でないのか?

全ての要望を叶えるべく、全力で対応したが結果が良くなかったという担当者は良い人なのか、良い人でないのか?

◎判断基準はすべてあなた自身にあるのです。

任意売却は成功させてくれたが、何だか「後味が悪かった」というケースもあるのです。
逆に、任意売却が失敗に終わっが(一生懸命やってくれた)、あの人(担当者)は良い人だったという話は殆ど聞けません。

今や、一部の弁護士・司法書士先生方は各都道府県をまたいで借金相談・過払い金返還請求広告営業を展開する時代。
任意売却のプロと名乗る不動産業者もますます増殖する傾向です。
まさに『玉石混交』という言葉がぴったりかもしれません。

童話

任意売却 長崎 童話

3匹のこぶた

なかよしの3匹の子豚がいました。
ある日、お母さんが
「あなたたちもそろそろマイホーム適齢期でしょ?!」
と言いました。
3匹の子豚は母の期待にこたえました。
1番上の子豚は独身貴族。 自己資金なしでオーバーローン。
家賃並みで買える! 諸経費も多目に借りれるぞ!」
2番目の子豚は婚約者と共有名義でローンを組みました。
「彼女の収入もあるし、ちょっと背伸びしても大丈夫さ!」
3番目の子豚は彼女の親の土地に現金で家を建てました。
コツコツ貯めてて良かった! これなら大丈夫だぞ!」

それから時が過ぎ…
1番上の子豚は会社が倒産、ローンが払えず競売寸前に。
2番目の子豚は離婚し、一人でローンが払えず競売寸前に。
3番目の子豚は断れずに義父の連帯保証人になっており、共同担保の家が競売寸前に。

1番上の子豚は任意売却を知らずに競売で家を去りました。
2番目の子豚は弁護士に相談、自己破産後に退去しました。
3番目の子豚は任意売却業者に相談、売却を決意しました。

そこに別の任意売却専門と名乗る業者が義父のところへやって来て、こうつぶやきます
「うちに任せてくれたらもっとお金を手元にのこせますよ」
「リースバックで今まで通りにココに住めますよ

苦い経験をした1番上、2番目のお兄さん子豚の助言もあり3番目の子豚はこう言います
「具体的にどうやってお金を残すの?」
「プロの投資家が安い家賃で貸してくれるの?」
さらに、
「親子、親族、友人では買取りできない話はしましたよね?
投資家が競売と大差ない価格で買取ったハズのものを高い家賃で貸しますってオチじゃないの?」
「任意売却後に“できません”じゃないの?」

心の奥底を見透かされた業者は
あちちちちーーーっ!! マジかよっ
まるでグラグラと煮えたぎった鍋に落っこちたかのように叫んで去っていきました。
3番目の子豚は「アニキたちありがとう」とお礼を言いました。

その後、任意売却で引越代を貰って借家もみつかり
義父と家族の2世帯で新生活を始めました。
1番上、2番目の子豚実家に戻り幸せに暮らしました。

おしまい。


大人向けの童話です。 
いくつかの教訓がみつかるかもしれませんネ。

寓話

任意売却 長崎 イソップ寓話

北風と太陽

〇〇銀行と△△債権回収はなかよしです。
ある時、〇〇銀行の北風氏と△△債権回収の太陽氏が力比べをすることになりました。
今現在、ローンが滞っているタビビトさんから何としてでも借金を返してもらう勝負です。

北風氏
「もう3ヶ月目ですよ。1ヶ月分だけでも先に返済して下さい。
払いたくても払えないタビビトさん。
自分が悪いのは判っているけど、もうどうにもできない。

続けて北風氏
「このままだったら競売になりますよ!」
反論できない悔しさ、今後の不安でいっぱいいっぱいになってタビビトさんは心を閉ざします。 もう電話も取れません。

しばらくして後
△△債権回収 太陽氏から手紙が届きました。
《云々かんぬん・・・一括返済法的措置…》
どうしたら良いのか? タビビトさんは困惑します。

またしばらくして
催告書…期限の利益を喪失しましたので…》

コレはまずい?! 慌てたタビビトさん
ネットで「期限の利益 喪失」「一括返済」「競売」と次々にクリックして知識を吸収していきます。
「競売以外に任意売却って方法もあるのか。」
「なるほど。 家は失くしても、まぁ先は何とかなるかもね。」
自発的に勉強し息を吹き返したタビビトさん
勇気を持って太陽氏と連絡をとりました。

任意売却で予定額を回収できた太陽氏が北風氏に言いました。
「今回もボクの勝ちだね。」

寓話

任意売却 長崎 イソップ寓話

家を売りに行く親子

ローン返済に困った父親と息子が、その自宅を売るために不動産屋めぐりの旅に出かけました。
びっしり並んだ不動産屋の通りにさしかかり、軒並みに相談しようと思いました。
1番目の業者
「借金が〇千万円もある?その値段じゃまず売れないよ。」
「その住宅ローンの残高以上で買う人なんかいないよ。」
それを聞いた親子は落胆しました。
《やっぱりムリだったね。 もうダメかも。》

二人のさみしい後姿を見かけた第2の業者が声をかけました。
親子は「かくかくしかじかで…どうにかなりませんか?」
第2の業者
「すでに半年も延滞なんですね。」
任意売却とか不動産競売の話はご存知ですか?」
「うちは任意売却の経験が豊富。何とかやってみますよ。」
それは親子に希望の光がさした瞬間でした。
プルプルっという着信音。

少し前に相談した父の同僚から
「家を売っても借金〇千万円は残るよね?」
「知り合いの弁護士を紹介するよ。」
自己破産して借金なくした方が絶対良いって!」
それを聞いた親子は考えました。
《そうだよ。家売った後、借金に追われるのはイヤだよ。》
親子は弁護士事務所へ急ぎます。

先生
「他のローンもたくさんありますね。 払えないですか?」
「自己破産して生活を立て直すことが近道ですよ。」
「もう少し楽になっても良いのでは。」
それを聞いた親子はそりゃそうだと思いました。
親子はやっと気が楽になりました。

父親が自己破産する為、息子が友人に50万円を借りました。
自己破産と前後して、家は不動産競売で処分されました。
家を手放したが父親の借金は0円になりました。

一部始終を聞き終えた息子の友人が言いました。
自己破産の前任意売却しても良かったんじゃない?」
「せめて引越代とかさ。 少しは足しになる金銭的な…。」
「聞いた話だけど、資産が0で自己破産した方がお得っていうか、弁護士に払う報酬が安くなるって話だよ?」
「それと貸した50万円はなるべく早く返してね。」

イソップ童話『ろばを売りに行く親子』からの引用です。
人の意見ばかり聞いて、主体性がない行動は時として徒労や損をするかもというお話。

ヒラコ地所
〒850-0057
長崎県長崎市大黒町3番12藤丸ビル2F
(長崎駅前 ぜに屋本店様となり)
TEL.095-816-3664
FAX.095-816-3665

am9:30〜pm19:30
(土)()()も営業中


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